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    2019年兩會房地產核心 穩 房地產稅、房地產調控等8大要點

    2019-03-11

    一:對2018年之前房地產相關工作的總結

    堅持不搞“大水漫灌”式強刺激,保持宏觀政策連續性穩定性,在區間調控基礎上加強定向、相機調控,主動預調、微調。堅持實施積極的財政政策,著力減稅降費,改革完善房地產市場調控機制。棚戶區住房改造620多萬套,農村危房改造190萬戶。

    中原地產首席分析師張大偉分析認為:

    相比2018年政府工作報告明確提及:

    2019年兩會總結工作中,提及房地產很少,只有棚戶區改造620萬套,完善房地產調控機制等簡單概述。在2018年的計劃中,棚戶區開工580萬套。

    完善房地產調控機制也主要相對的是當下房地產市場的“一城一策”。

    持續3年的一城一策繼續加強明確。

    2018年可以說是中國房地產調控歷史上調控政策出臺最頻繁的年度,全國各地在10月前頻繁升級調控政策,限購、限價、限貸。限商、限售,多重限制下,房地產市場從之前的高溫逐漸退燒。

    房地產市場從過去十幾年的調控歷史看,最核心的房地產政策是信貸政策,針對多套房的信貸限貸政策是不是收緊決定了樓市政策的力度,在過去寬松周期,認房不認貸,或者普遍性的不約束多套房貸款,使得市場杠桿率過高。

    而在2018年到現在基本所有熱點城市都執行了嚴格的認房又認貸,而且大部分二套房貸款首付都在60%以上,這使得市場出現了退燒降溫。

    2019年房地產工作預期解析

    1:穩步推進房地產稅,2018年是穩妥推進。

    穩步是指有把握地按一定步驟進行,穩妥,穩當可靠的意思。

    兩個詞的對比很大程度上,是代表房地產稅逐漸進入制定程序中。但房地產稅落地的速度預期在加快,房地產稅是一個綜合性概念一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。在我國包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。這也意味著很多人說的“房產稅”其實是“房地產稅”的一個組成部分。

    過去幾年,房地產調控與往年出現了明顯質變。各種房地產調控從過去的限為代表的短效機制向長效機制轉變。

    但注意了穩步推進下的房產稅,還需要一定時間。立法過程較長,3年內落地可能性不大,房地產稅目前在積極準備草案階段,短期出臺可能性不大。

    2: 深入推進新型城鎮化

    新型城鎮化:是以城鄉統籌、城鄉一體、產業互動、節約集約、生態宜居、和諧發展為基本特征的城鎮化,是大中小城市、小城鎮、新型農村社區協調發展、互促共進的城鎮化。

    去年全國的城鎮率指標繼續增長:2018年末全國常住人口城鎮化率為59.58%,戶籍人口城鎮化率為43.37%,分別比上一年提升了1.06、1.02個百分點。

    已經非常接近《國家新型城鎮化規劃(2014—2020年)》中提出的到2020年,常住人口城鎮化率達到60%左右,戶籍人口城鎮化率達到45%左右的目標。

    未來2年,中國城鎮化速度依然會加快。

    3:堅持以中心城市引領城市群發展

    經濟發展與城市發展的趨勢都必然是大城市圈發展,從中國看,幾大城市圈已經基本形成,特別是京津冀、長三角、珠三角。這些城市都非常有活力。

    從房地產角度看,過去的三年,這些區域都已經建立了初步的房地產調控協同機制,最典型的比如北京與周圍的環京?;緦崿F了房地產調控的協同。

    2010年2月,住房和城鄉建設部發布的《全國城鎮體系規劃(2010—2020年)》明確提出五大國家中心城市(北京、天津、上海、廣州、重慶)的規劃和定位;2016年5月至2018年2月,國家發展和改革委員會及住房和城鄉建設部先后發函支持成都、武漢、鄭州、西安建設國家中心城市。

    未來房地產市場發展的核心區域也必然是這些熱點城市。另外圍繞這些城市的核心城市圈、城市群也是經濟發展、人口流入的核心區域。

    4:抓好農業轉移人口落戶,推動城鎮基本公共服務覆蓋常住人口。更好解決群眾住房問題。

    農業轉移人口市民化問題,2020年推動1億非戶籍人口在城市落戶,政策先后出臺實施了一系列配套舉措。

    各地城市吸引人才政策層出不窮,僅2019年來就已經超過20個城市發布吸引人才政策。

    戶籍制度改革全面落地,31個?。▍^、市)及新疆生產建設兵團已全部出臺戶籍制度改革方案或意見,大多數城市已經放開放寬落戶限制,許多中小城市基本實現落戶零門檻,農業轉移人口市民化制度性通道全面打通。

    城鎮基本公共服務加快覆蓋常住人口,全國所有城市和縣均已發放居住證,以居住證為載體的城鎮基本公共服務提供機制基本建立。

    5:落實城市主體責任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進房地產市場平穩健康發展。

    從房地產發展看,主體責任內容核心是穩地價穩房價穩預期。從2018年年中明確的“穩地價、穩房價、穩預期”的全面調控要求,對調控不利的城市繼續問責。

    穩定其實是雙向調節,大漲肯定不是穩定,但暴跌也同樣不是穩定。

    未來房地產調控將以地方主導,住建部與中央指導的為主。未來不排除有部分城市政策調整,但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。

    6:繼續推進保障性發住房建設和城鎮棚戶區改造,保證困難群眾基本居住需求。

    從全國庫存看,房地產市場已經基本告別庫存積壓時代,當下樓市庫存當前房地產去庫存任務初步完成,一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12個月以下。

    必須明確的是,棚改的數量將減少,這已經是2018年的政策要求,另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經是趨勢。但一刀切的可能性不存在。

    7:未提房住不炒

    過去幾年市場最關注的房地產調控原則是房住不炒,在住建部工作會議提及,今年的兩會工作報告未提及房住不炒,只提及了促進房地產市場平穩健康發展。

    代表了全國房地產的調控力度將依然維持之前的高溫狀態。雖然最近出現了部分城市的微調,但是整體看,基本原則依然不會改變。中央遏制房價上漲的決心不會發生改變。從政策角度看,本輪房地產政策最嚴格的階段過去,房價平穩城市房地產調控出現輕微松綁的趨勢將在2019年持續。

    8:推廣農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點成果。

    從趨勢看,農村土地的價值將提高,但目前依然是使用權的變化,短期看,產權改變短期可能性不大。